Βραχυχρόνιες Μισθώσεις - Airbnb: Νομοθεσία, Φορολογικές Υποχρεώσεις & Νέες Ρυθμίσεις για το 2025

Η ραγδαία άνοδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω ψηφιακών πλατφόρμων, όπως το Airbnb, Booking.com και VRBO, έχει αλλάξει την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα.
Οι νέες ρυθμίσεις που θα τεθούν σε ισχύ το 2025 αποσκοπούν στη ρύθμιση της αγοράς, τη διασφάλιση της φορολογικής συμμόρφωσης και την προστασία των τοπικών κοινοτήτων.
Σε αυτό το άρθρο, αναλύουμε όλες τις σημαντικές αλλαγές, τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών, καθώς και τις ποινές για μη συμμόρφωση.
 

1. Περιορισμός νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων

    Από την 1η Ιανουαρίου 2025, οι νέες άδειες βραχυχρόνιας μίσθωσης θα παγώσουν σε περιοχές όπου η συγκέντρωση καταλυμάτων τύπου Airbnb είναι πολύ υψηλή.
    Οι κύριες περιοχές που επηρεάζονται είναι:
    - Το ιστορικό κέντρο της Αθήνας
    - Το Παγκράτι
    - Ο Νέος Κόσμος
    - Συγκεκριμένα το 1ο-2ο και 3ο διαμέρισμα Αθηνών

    Η κυβέρνηση στοχεύει στη διατήρηση της προσβασιμότητας των ακινήτων για μακροχρόνιες μισθώσεις, ιδιαίτερα για τους μόνιμους κατοίκους.

Η παρούσα νομοθεσία ισχύει έως τις 31/12/2025.
   

2. Κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις

    Για να ενισχυθεί η διαθεσιμότητα κατοικιών για μόνιμους ενοικιαστές, οι ιδιοκτήτες που μετατρέπουν τα ακίνητά τους από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση, καθώς και όσες κατοικίες ήταν κενές, θα απολαμβάνουν φορολογικά κίνητρα:

    - Πλήρης απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος που προέρχεται από το ακίνητο, εφόσον υποβληθεί μισθωτήριο για 3 συνεχόμενες χρονιές ή 36 μήνες και δεν ξεπερνά το ακίνητο τα 120 τ.μ. Το μισθωτήριο θα πρέπει να έχει έναρξη μίσθωσης μεταξύ διαστημάτων 8/9/2024 – 31/12/2025.
    - Δεν απαιτείται επιπλέον διαδικασία έγκρισης, αρκεί να καταχωρηθεί η αλλαγή στο φορολογικό μητρώο.
 

Παράδειγμα: Εάν ένας ιδιοκτήτης είχε εισόδημα 10.000€ από καταχωρημένο ακίνητο στην Airbnb και επιλέξει να το μισθώσει μακροχρόνια για 800€/μήνα, δεν θα πληρώσει φόρο εισοδήματος γι’ αυτό το ποσό.
   

3. Αυστηρότερες προδιαγραφές για βραχυχρόνιες μισθώσεις ΜΕΧΡΙ 01/10/2025

    Τα καταλύματα που λειτουργούν μέσω ψηφιακών πλατφόρμων θα πρέπει να πληρούν αυστηρότερα κριτήρια για την προστασία των επισκεπτών.
    Οι νέες προδιαγραφές περιλαμβάνουν:
    - 1. Αποτελούν χώρους κύριας χρήσης και διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.
    - 2. Διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν
    - 3.Διαθέτουν Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου , πυροσβεστήρες , ανιχνευτή καπνού και ρελέ διαρροής ή ρελέ αντι-ηλεκτροπληξίας και ένδειξη σήμανσης διαφυγής .

   -4.να διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης , φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης .

   

4. Αυστηρότερες απαιτήσεις για πολυκατοικίες

    Οι πολυκατοικίες με περισσότερα από δύο καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης θα πρέπει να συμμορφώνονται με νέες απαιτήσεις:
    - Υποχρεωτική αναβάθμιση του ανελκυστήρα για επαγγελματική χρήση.
    - Απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης σε πολυκατοικίες χωρίς συναίνεση των υπολοίπων ενοίκων.
    - Περιορισμός του αριθμού των διαθέσιμων διαμερισμάτων για Airbnb στο 25% της πολυκατοικίας.

Προσοχή, για τα διαστήματα Απρίλιο με Οκτώβριο, το τέλος ανθεκτικότητας  στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ανέρχεται, για κατοικίες 8,00€  ανά ημέρα και για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. 15,00€/ημέρα.

ενώ για τους μήνες Νοέμβριο – Μάρτιο για κατοικίες 2,00€ /ημέρα και για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. 4,00€/ημέρα.

Ποινές για μη συμμόρφωση: Πρόστιμα έως 30.000€ και προσωρινή απαγόρευση λειτουργίας.
   

5. Φορολογικές Υποχρεώσεις Ιδιοκτητών

    Οι ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να συμμορφώνονται με τις ακόλουθες φορολογικές υποχρεώσεις:


    - Δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημερομηνία αναχώρησης

    - Υποβολή οριστικής δήλωσης και τροποποίησης ήδη υπαρχόντων δηλώσεων έως 28 Φεβρουαρίου κάθε έτους.
    - Διασταυρώσεις με τις πλατφόρμες ενοικίασης.

    Ποινές για μη συμμόρφωση:
    - Μη εγγραφή στο Μητρώο: 50% των ακαθάριστων εσόδων (ελάχιστο 5.000€).
    - Ανακριβής δήλωση: Πρόστιμο διπλάσιο του ενοικίου*.
    - Εκπρόθεσμη δήλωση: Πρόστιμο 100€.
   

6. Υποβολή Τίτλων Ανθεκτικότητας & Κυρώσεις

    Οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να καταχωρούν Τίτλους Ανθεκτικότητας, για να πιστοποιούν ότι τα καταλύματα πληρούν περιβαλλοντικά και κατασκευαστικά κριτήρια.

    - Τί είναι ο Τίτλος Ανθεκτικότητας;
      Είναι ένα έγγραφο που επιβεβαιώνει ότι το ακίνητο πληροί ενεργειακά και δομικά πρότυπα.
    - Ποιος πρέπει να το υποβάλει;
      Όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που εκμισθώνουν μέσω ψηφιακών πλατφόρμων.
    - Προθεσμία: Έως την τελευταία εργάσιμη του επόμενου μήνα.

    Ποινές για μη υποβολή:
    100€/αίτηση που δεν υποβλήθηκε συν το τέλος με τις προσαυξήσεις .   

Το τέλος ανθεκτικότητας υπολογίζεται βάση των ημερών του μήνα που χρησιμοποιήθηκε το ακίνητο και όχι βάση των διαστημάτων των κρατήσεων.

Για παράδειγμα, μια κράτηση που θα γίνει 20/1 – 4/2 θα πρέπει να υποβληθούν δύο αιτήσεις τέλους ανθεκτικότητας 21 ημέρες για τον μήνα Ιανουάριο και 3 ημέρες για τον μήνα Φεβρουάριο.

7. Εξειδικευμένες Υπηρεσίες Υποστήριξης

    Το γραφείο μας παρέχει πλήρη υποστήριξη στις διαδικασίες:
    - Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
    - Υποβολή όλων των απαιτούμενων δηλώσεων και τίτλων.
    - Συμμόρφωση με τη νομοθεσία.

    Το εξειδικευμένο μας τμήμα αναλαμβάνει κάθε στάδιο της διαδικασίας, διασφαλίζοντας ότι οι πελάτες μας αποφεύγουν πρόστιμα και περιττή γραφειοκρατία